Ý TƯỞNG KINH DOANH NHÀ PHỐ (SNYT 24)

VÀI NÉT SƠ LƯỢC VỀ Ý TƯỞNG

Đây là con đường dẫn đến kho vàng, nhưng nó chỉ dành cho những người cực kì khôn ngoan!

Ý tưởng kinh doanh của tôi rất đơn giản: Bạn để dành một số tiền đủ lớn rồi thực hiện mô hình kinh doanh này như sau:

Đi tìm những căn nhà phố có thể đem lại lợi nhuận cao => Mua. Nếu đó là đất trống => xin giấy phép xây dựng => xây nhà theo khuôn mẫu, tiêu chuẩn của bạn => bán đi. Nếu đó là căn nhà nát thì đập bỏ => xin giấy phép xây dựng => xây nhà theo khuôn mẫu, tiêu chuẩn của bạn => bán đi. Nếu đó là những căn nhà cũ có thể sửa được => sửa chữa => bán đi. Trong thời gian chờ bán nhà, bạn có thể khai thác căn nhà dưới nhiều hình thức như cho thuê, kinh doanh …

Vấn đề khó nhất ở đây là: Tìm những căn nhà, miếng đất đó ở đâu, thế nào? Tìm xong rồi xây, sửa ra sao? Xây, sửa xong thì bán cho ai, bao nhiêu? … Trả lời được những câu hỏi này bạn mới có cơ may thành công với mô hình này.

NHỮNG LƯU Ý TRƯỚC KHI THỰC HIỆN

+ Chọn những căn nhà có tính thanh khoản cao. Bạn mua nhà phố để cuối cùng bán đi đúng không? Mà cho dù bạn cho rằng không bán đi cũng đừng bao giờ chọn căn nhà có tính thanh khoản thấp. Nghĩa là muốn bán phải đợi dài cổ mới bán được hoặc khi bán thì bị ép giá. Nhu cầu nhà phố là có thật và luôn ở mức cao, nhưng những căn nhà bị dính phong thủy nặng (không khắc phục được) rất khó bán hoặc khi bán thì mất giá. Tôi có người bạn mua căn nhà nằm cạnh mồ mả kêu bán suốt hai năm vẫn chưa có người mua, đến khi có người mua thì họ lại trả giá bằng giá anh ta mua vào cách đây gần chục năm. Tuy nhiên, tất cả cũng chỉ tương đối. Vì nhà phố ngày càng khan hiếm nên đôi khi chúng ta không có nhiều lựa chọn, nếu cứ khăng khăng căn nhà phải thế này thế kia mới mua e rằng chẳng có căn nhà nào mua được. Ngày trước những căn nhà nằm trong hẻm cụt, bị tóp hậu, phóng hẻm … còn kén khách, nhưng bây giờ cứ rao bán là có người hỏi. Hẻm cụt trở thành nơi sống lí tưởng vì nó an ninh, yên ắng …; tóp hậu thì chỉ cần chỉnh lại khi xây nhà; phóng hẻm thì hẻm sẽ rộng ra nhà sẽ có giá hơn … Nhiều hẻm dự phóng hàng chục năm nhưng vẫn chưa thấy động tĩnh gì. Tôi cho rằng chuyện này có thể xảy ra nhưng chắc lâu lắm. Không ai có thể chờ nổi đến lúc đó. Có thể tương lai những căn nhà nhếch nhác trong hẻm sẽ được thay bằng những tòa nhà chọc trời, nhưng nếu có ngày ấy thì giá đền bù cũng cao nên bạn không phải quá lo lắng. Người hiện đại cần suy nghĩ thực tế, đừng nhìn xa quá cũng đừng nhìn gần quá. Nếu bạn mua để ở và căn nhà đáp ứng tốt nhu cầu sinh hoạt hàng ngày của bạn thì cho dù nó có khiếm khuyết một chút cũng nên mua. Có nhiều thứ không thể qui đổi thành tiền được và suy cho cùng đầu tư vào nhà phố vẫn tốt hơn mua căn hộ, đất nền … (Nhiều người chê nhà phố không bằng chung cư thật ra họ không biết cách đầu tư). Thông thường trước khi bán căn nhà nào nên “tút” lại căn nhà đó, nhưng có những căn nhà phải bỏ ra quá nhiều chi phí về pháp lí, xây sửa ... mới bán được. Tất cả những trường hợp vừa nêu đều nên tránh để hạn chế thiệt hại thấp nhất.

+ Chọn những căn nhà nằm ở vị trí tốt. Ví dụ, căn nhà đó dễ dàng ra vào, sinh hoạt thuận tiện, nằm gần các tiện ích (chợ búa, siêu thị, cửa hàng, hàng quán, trường học, nhà ga, công viên …), không khó tìm kiếm … Vị trí, vị trí và vị trí. Mua được căn nhà ở vị trí tốt giống như bạn trúng số vì chắc chắn bạn sẽ ẵm số tiền lớn khi bán đi. Nhà phố nằm ở vị trí tốt luôn được khách hàng lùng sục, nhưng những căn nhà như thế cũng không phải dễ kiếm vì ngày càng khan hiếm. Do quá trình tăng dân số, đô thị hóa mạnh mẽ, nhà cao tầng mọc lên ngày một nhiều và có xu hướng lấn lướt nhà thấp tầng nên nhà phố thường không tăng số lượng, thậm chí có thể bị thu hẹp dần theo thời gian. Đây là lợi thế lớn cho những ai sở hữu nhà phố ở vị trí tốt vì nắm giữ tài sản duy nhất và quí hiếm. Khi tìm mua nhà phố, bạn phải có con mắt nhìn ra ưu điểm của căn nhà, thậm chí căn nhà đó không có ưu điểm nhưng bạn sẽ tạo ra ưu điểm cho căn nhà ấy. Người kinh doanh nhà phố hơn thua nhau ở chỗ phát hiện và tạo ra ưu điểm cho căn nhà mình muốn mua.

+ Chọn những căn nhà có tính thương mại cao. Nghĩa là sau khi mua bạn có thể làm căn nhà sinh lợi (cho thuê, buôn bán …), hoặc dùng nó làm đòn bẩy tài chính để mua căn nhà khác. Nếu bạn mua căn nhà mà không thể làm căn nhà sinh lợi khi chưa bán được thì thật đáng tiếc, bởi những đồng tiền kiếm được sau khi mua căn nhà dù nhỏ cũng giúp bạn giảm chi phí rất nhiều. Mua được căn nhà có tính thương mại cao bạn có thể kết hợp nhiều mục đích cùng lúc. Ví dụ, bạn vừa dùng căn nhà để ở vừa tự kinh doanh hoặc cho thuê. Khi cho thuê bạn có thể chỉ cho thuê một phần mặt bằng hay cho thuê toàn bộ mặt bằng, cho thuê từng tầng hay cho thuê từng phòng, cho thuê nguyên căn nhà hay cho thuê một phần căn nhà …

Bạn nên khảo sát căn nhà muốn mua qua nhiều ngày, vào nhiều buổi. Nhiều người đi xem căn nhà muốn mua vào ban ngày nhưng thời điểm đó người dân xung quanh phải đi làm (không có ở nhà), do đó bạn không thể biết được hoạt động và sức sống của khu dân cư. Nhiều người đi xem căn nhà muốn mua vào ngày không mưa (hay không mưa lớn) nên không biết khi mưa lớn nơi căn nhà tọa lạc ngập thế nào. Quyết định sai lầm có thể khiến bạn thua lỗ, thậm chí nợ nần, vì thế đừng ngại ngồi hàng giờ gần căn nhà mình muốn mua để ghi nhận những thông tin về nó.

+ Chọn những căn nhà có thể tăng giá hoài. Nhà phố là nơi cất tiền khá tốt vì không bị trượt giá, lạm phát mà còn đem lại lợi nhuận khá cao. Đây là con đường mà những người khôn ngoan thường chọn để nhân tài sản, nhưng không phải ai cũng biết cách đầu tư an toàn. Nếu thấy những căn nhà nằm trong khu dân cư đã hình thành lâu đời, ổn định, hoặc nằm trong khu dân cư đã phủ hơn phân nửa diện tích đất, có xu hướng ổn định mà bán thì hãy cố thương lượng giá thấp hơn giá thị trường một chút rồi “chụp” liền, vì mua những căn nhà nằm trong địa thế như vậy bạn không bao giờ sợ lỗ. Sở hữu nhà phố là nắm giữ khối tài sản lớn với số lượng hạn chế, bạn có thể yên tâm ngồi mát ăn bát vàng nhờ khai thác các giá trị vượt trội của nó. Kể cả khi bị giải tỏa, mức đền bù đối với nhà phố cũng cao hơn rất nhiều so với căn hộ, đất nền … Nhiều người cũng đầu tư vào bất động sản nhưng lại chọn mua những miếng đất, căn nhà nằm ở nơi hoang vắng. Đầu tư vào những miếng đất, căn nhà như thế bạn sẽ phải chờ dài cổ mới bán được, và khi bán được thì cũng không lời nhiều. Bạn phải chịu rủi ro lớn, ngâm vốn lâu, trong khi giá của chúng tăng rất chậm. Đừng nên mua những căn nhà quá gần trung tâm thành phố vì giá cao ngất trong khi tỉ lệ sinh lời thấp, hãy mua những căn nhà không quá xa trung tâm thành phố vì giá hợp lí, biên độ lợi nhuận cao và dài. Khi cơ sở hạ tầng, tiện ích, dân cư … chưa có thì hãy cân nhắc thật kĩ. Ngoại trừ bạn có phương án khai thác khác, hầu hết trường hợp đều thua lỗ. Nhà phố (nhất là nhà phố mặt tiền) dẫn đầu về tốc độ tăng giá so với các loại hình bất động sản khác, vượt trội hoàn toàn so với căn hộ, đất nền … Giá trị tăng của nhà phố phụ thuộc vào nhiều yếu tố ở khu vực nó tọa lạc, trong đó những yếu tố quan trọng nhất là cơ sở hạ tầng, tiện ích … Dân cư đông là biểu hiện “đất lành”. Dân cư đông sẽ nảy sinh nhiều nhu cầu khác, từ đó thúc đẩy nhà phố tăng giá lên.

+ Chọn những căn nhà cho sinh lời cao nhất. Trong thành phố gần như không có đất trống, bạn chỉ có thể kiếm được những căn nhà nát, nhà cũ hoặc nhà mới. Đối với nhà nát, gần như bạn mua đất chứ không phải mua nhà. Bạn phải xây mới toàn bộ nên phải xem xét cẩn thận giấy tờ pháp lí, tính đến phương án phải chờ đợi lâu mới bán được nhà, vì vậy bạn nên trả giá nhà bằng hoặc thấp hơn giá đất nơi đó. Đối với nhà cũ, bạn xem căn nhà có giá trị bao nhiêu rồi cộng thêm giá đất sẽ ra giá nhà. Nên mua những căn nhà cũ một đời chủ, có nền móng vững chắc, đổ thật … vì những căn nhà đó có thể đem lại cho bạn giá trị lớn nếu khéo sửa chữa. Nhiều căn nhà cũ nhưng xuống cấp khiến cho chi phí sửa chữa đội lên rất cao, thậm chí khi sửa xong bạn cũng không thể có căn nhà như ý. Bạn phải hình dung rõ phương án, cách thức sửa chữa căn nhà thế nào, xem với phương án, cách thức ấy căn nhà có tăng giá trị hay không, nếu tăng thì tăng bao nhiêu … mới quyết định xuống tiền. Nhiều chủ nhà còn dùng thủ thuật che giấu khiếm khuyết của căn nhà bằng cách sơn sửa lại trước khi bán, bạn phải cực kì tinh đời, nắm vững chuyên môn, kiến thức mới không bị lừa. Nếu mua được căn nhà cũ còn khá tốt, thiết kế hợp lí …, bạn sẽ tốn rất ít tiền bạc, công sức, thời gian để biến nó thành món lợi khổng lồ. Đây là điểm quan trọng giúp bạn sớm đạt được giấc mơ giàu có. Tôi khuyên bạn không nên mua căn nhà xây quá hoành tráng ở vị trí không thích hợp (trong hẻm nhỏ chẳng hạn) vì thường căn nhà như vậy chủ nhà sẽ ra giá rất cao. Giá cả căn nhà quá cao ở vị trí không tương xứng sẽ kén khách hàng. Đặc biệt, bạn phải cân nhắc rất kĩ khi mua những căn nhà mới giá cả không hợp lí, thiết kế không khoa học … nếu muốn phi vụ đầu tư đem lại lợi nhuận.

+ Số tiền bạn muốn mua căn nhà. Có hai khoản tiền thường dùng để mua nhà phố: Khoản tiền của bạn (dành dụm được) và khoản tiền của người khác (bạn vay họ). Để thắng lợi trong bất cứ phi vụ nào bạn cũng cần hiểu mình và hiểu người thật rõ. Nếu bạn đặt ra mục tiêu quá lớn trong khi mọi nguồn lực không thể đạt được thì coi như … tiêu. Chính vì vậy, điều quan trọng nhất là bạn phải biết “giới hạn có thể đạt được” để tập trung hết tinh thần, sức lực của mình và mọi người. Không vượt quá giới hạn cho phép, những cũng không hạ thấp mục tiêu cần đạt. Ví dụ, nhiều người mua nhà quá khả năng cho phép khiến họ lâm vào cảnh khốn khó thời gian dài, hoặc mất căn nhà do không chi trả được ngân hàng. Nhiều người lại ham nhà giá rẻ đến độ đâm đầu vào mua bất chấp nó có giấy tờ hợp lệ hay không, nó có khuyết điểm như thế nào. Không có gì dễ dàng, khi quyết định sai bạn sẽ khiến cho cuộc đời mình thêm tệ hại.

Một số bạn liều mua nhà khi trong tay có số tiền rất nhỏ. Bạn phải hiểu rằng người tính không bằng trời tính. Cho dù bạn có giỏi thế nào đi chăng nữa thì bạn cũng không thể đoán chính xác 100% những gì sẽ xảy ra. Để hạn chế thiệt hại bạn phải có phương án dự phòng trả số tiền còn thiếu. Cố gắng thiếu càng ít và khả năng trả càng lớn càng tốt. Bên cạnh đó, bạn cũng nên phòng trường hợp mình không trả được phải bán nhà. Chính vì vậy, mua nhà có tính thanh khoản cao là điều rất quan trọng.

+ Một trong những hạng mục quan trọng cần kiểm tra trước khi quyết định mua căn nhà là đường ống nước và cống thoát. Nhiều căn nhà có đường ống nước và cống thoát không thể chấp nhận. Theo duy tâm thì đường ống nước và cống thoát có tốt thì căn nhà mới tốt, còn theo duy vật thì nếu đường ống nước và cống thoát không tốt sẽ khiến gia chủ bệnh tật, tốn kém … rất nhiều. Nếu đường ống nước và cống thoát quá tồi thì kiên quyết không mua hoặc phải sửa được mới mua.

+ Quan sát kĩ móng nhà, tầng hầm, tấm đổ, cột kèo, tường bao … bạn có thể biết căn nhà đó có vững chắc, bị ngập, bị thấm … hay không. Nhiều căn nhà móng lún dẫn đến nghiêng lệch, nứt tường … nhưng chủ nhà cố ý che giấu bằng những thủ thuật tinh vi. Mua nhầm căn nhà như vậy bạn sẽ gặp nhiều điều không tốt.

+ Căn nhà bạn tính mua có:

- Nằm gần những nơi hút hết sinh khí (chùa, đình, miếu …) hay không?

- Nằm gần những nơi ô nhiễm (bãi rác, ống cống …) hay không?

- Nằm gần những nơi nguy hiểm (nhà máy điện, xưởng sản xuất dễ cháy, cột/dây điện cao thế, trạm biến áp, cây to …) hay không?

- Nằm gần những nơi gây ra tiếng ồn, bụi bặm … (cao tốc, đường ray, sân bay …) hay không?

- Nằm trong khu vực mất an ninh hay không? Nếu căn nhà tính mua nằm gần những hàng xóm xấu (trộm cắp, quậy phá, ồn ào, nhậu nhẹt, đánh nhau …) bạn sẽ khó có cuộc sống yên ổn, và khi bán căn nhà có thể giá trị của nó bị giảm. Theo nghiên cứu của tôi thì mua nhà ở những nơi có hàng xóm giàu có, văn minh, tiến bộ … khi bán đi giá trị căn nhà sẽ được khách hàng đánh giá cao hơn.

Ngoài ra, diện tích căn nhà  (chiều rộng x chiều dài bao nhiêu) cũng ảnh hưởng đến khả năng thanh khoản và giá trị của chúng. Thông thường căn nhà có diện tích càng lớn, đẹp (nhất là mặt tiền) thì giá trị càng cao.

+ Khi mua nhà, trong giấy chủ quyền nhà ở và đất ở có cho bạn biết diện tích đất sử dụng, đất đó là đất gì, diện tích nhà sử dụng, nhà đó xây như thế nào … Nhiều căn nhà xây không phép (xây chui) nên không được cấp giấy hoàn công => trong giấy chủ quyền nhà sẽ không công nhận căn nhà đó (mà chỉ công nhận đất). Nếu bạn mua phải những căn nhà như thế thì sau này sẽ gặp khó khăn khi xin phép sửa chữa nhà (phải sửa chui) và căn nhà cũng sẽ giảm giá trị. Nếu căn nhà thật sự rẻ, bạn xem coi đất ghi trên giấy chứng nhận có phải là đất thổ cư hay không; nếu là đất thổ cư mới nên mua, còn đất vườn hay đất nông nghiệp thì đừng lăn tăn nữa. Có trường hợp giấy chủ quyền nhà công nhận căn nhà không giống với thực tế, bạn có thể cân nhắc bỏ qua nếu xét thấy mua căn nhà có lợi hơn về nhiều mặt khác (nhưng phải xem địa chỉ căn nhà có khớp với địa chỉ ghi trong giấy chủ quyền không). Đa phần những căn nhà ở ngoại tỉnh không có giấy hoàn công, người dân xây tự phát, kinh nghiệm cho thấy mua những căn nhà này phải rất thận trọng. Tốt nhất bạn nên mua đất => xin giấy phép xây dựng => xây theo ý mình => hoàn công đàng hoàng. Những căn nhà như vậy sẽ có giá trị hơn khi giao dịch.

+ Mua nhà đất không có giấy chủ quyền nhà ở, đất ở (chỉ có giấy viết tay) là mạo hiểm vô cùng. Tôi khuyên bạn không nên giao dịch kiểu này, trừ khi bạn có thể “chạy” được giấy chủ quyền trong thời gian sớm nhất.

+ Mua nhà đất khi chưa tách thửa, chung sổ … có thể gặp rủi ro lớn về sau này. Bạn nên yêu cầu chủ nhà đất tách thửa, tách sổ trước khi mua, hoặc bạn phải có ưu thế gì thật đặc biệt mới nên dấn thân vào. Biết bao người mua nhà kiểu này đến khi muốn bán kêu trời vì không bán được.

+ Một số trường hợp quá trình ra giấy chủ quyền mang tên bạn sau khi mua nhà đất sẽ gặp trục trặc, thậm chí không thể ra giấy chủ quyền mang tên bạn. Chính vì vậy, trong hợp đồng mua bán nhà đất phải có điều khoản ràng buộc người bán. Họ phải có trách nhiệm trả tiền và bồi thường toàn bộ thiệt hại cho bạn khi có sự cố về giấy tờ.

+ Để không bị lừa gạt khi mua nhà, bạn cần chú ý những điều sau:

Giai đoạn thương lượng, đàm phán: Tìm hiểu giấy tờ pháp lí của tài sản. Để biết giấy thật hay giả có thể bằng mắt thường xem dấu nổi và dấu đỏ cũng như nội dung in trên giấy có rõ ràng, sắc nét hay không. Dấu giả thường kém sắc nét, thậm chí nhòe nhoẹt, con chữ không ngay ngắn, đồng đều. Trong trường hợp gặp khó khăn trong việc đánh giá thật giả có thể nhờ người có chuyên môn như công chứng viên, cán bộ phòng tài nguyên môi trường.

- Kiểm tra tài sản trên thực tế và tài sản trên giấy chứng nhận. Có trường hợp trên giấy chứng nhận ghi là nhà cấp 4 nhưng trên thực tế là ngôi nhà 5 tầng thì sẽ gặp khó khăn khi làm thủ tục chuyển nhượng. Trường hợp này cần tìm hiểu việc cấp phép xây dựng. Có trường hợp diện tích đất ghi trong giấy là A nhưng khi đo thực tế lại là B. Trường hợp này phải thận trong khi mua để tránh tranh chấp.

- Tìm hiểu nhà đất chuyển nhượng có bị tranh chấp hay không. Có thể hỏi UBND xã/phường, trưởng thôn/tổ trưởng dân phố, những người hàng xóm …

- Nhiều trường hợp tài sản chỉ đứng tên một người (vợ hoặc chồng) nhưng nếu tài sản đó là tài sản chung của vợ chồng thì khi chuyển nhượng phải có đầy đủ vợ chồng tham gia kí kết. Nếu một người không có mặt ở địa phương như đang ở nước ngoài, đang chấp hành hình phạt tù ... sẽ gặp khó khăn khi chuyển nhượng.

- Tìm hiểu ở phòng công chứng xem tài sản có đang liên quan đến một giao dịch khác như đặt cọc, cầm cố, bảo lãnh, ủy quyền … hay không? Nếu có, về nguyên tắc phải hủy bỏ những giao dịch này mới được chuyển nhượng.

- Kiểm tra giấy tờ tùy thân có còn trong hạn sử dụng hay không (thời hạn sử dụng hộ chiếu là 10 năm, chứng minh nhân dân 15 năm kể từ ngày cấp), các giấy tờ khác như sổ hộ khẩu, giấy đăng kí kết hôn, giấy chứng nhận tình trạng hôn nhân … có bị nhòe nhoẹt, cũ nát.

- Kiểm tra giấy chứng nhận có ghi nợ các khoản lệ phí trước bạ, tiền sử dụng đất … hay không, bởi chủ tài sản chỉ được chuyển nhượng tài sản sau khi đã hoàn thành mọi nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước.

- Kiểm tra việc mua bán có biểu hiện giấu giếm, vội vàng, giá cả mua bán có quá rẻ không?

- Tìm hiểu tài sản có liên quan đến bên thứ ba như hệ thống cống, cáp điện, cấp nước … Nếu có cần tìm hiểu các thỏa thuận trước đó của các bên về việc sử dụng chung hạ tầng này.

Giai đoạn kí hợp đồng, thanh toán:

- Hạn chế việc mua bán viết tay, nếu tài sản đã có giấy chứng nhận nên đến phòng công chứng để làm hợp đồng mua bán.

- Việc đặt cọc, mua bán nên mời người làm chứng. Người làm chứng không nên là người có quan hệ họ hàng, huyết thống với bất kì bên nào.

- Việc thanh toán cần thực hiện tại ngân hàng, không nên thanh toán ở địa điểm khác. Cách tốt nhất là người mua để tiền trong tài khoản, khi mua bán hai bên ra ngân hàng và bên mua chuyển khoản cho bên bán, không mất thời gian kiểm đếm, không sợ tiền giả , không gặp nguy hiểm khi mang số tiền lớn đi đường.

- Hạn chế việc đặt cọc, mua bán bằng ngoại tệ bởi việc mua bán này có thể bị vô hiệu, gây thiệt hại cho các bên.

- Ngay sau khi kí hợp đồng công chứng, một trong các bên phải liên hệ nộp thuế với cơ quan thuế để tránh bị phạt do chậm nộp.

- Khi nhận giấy chứng nhận (cấp cho bên mua) cần kiểm tra các thông tin ghi trên giấy chứng nhận có chính xác không. Nếu phát hiện sai sót phải đề nghị đính chính ngay.

+ Để công chứng hợp đồng mua bán nhà đất bên mua và bên bán tự chuẩn bị các hồ sơ, giấy tờ sau:

1. Bản chính giấy tờ nhà đất (giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc bản sao giấy tờ thay thế được pháp luật qui định đối với tài sản mà pháp luật qui định phải đăng kí quyền sở hữu, quyền sử dụng trong trường hợp hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản đó).
2. Bản chính giấy tờ tùy thân của bên mua và bên bán gồm:

- Giấy chứng minh nhân dân/ hộ chiếu (còn thời hạn sử dụng: Chứng minh nhân dân không quá 15 năm và hộ chiếu không quá 10 năm kể từ ngày cấp).

- Sổ hộ khẩu.

- Giấy đăng kí kết hôn (trường hợp đã kết hôn); hoặc giấy xác nhận độc thân (trường hợp đang độc thân hoặc đã li hôn).

- Ngoài ra trong trường hợp có uỷ quyền thì văn bản uỷ quyền phải được công chứng và người được uỷ quyền cũng phải mang bản chính giấy chứng minh nhân dân/ hộ chiếu và sổ hộ khẩu.

3. Bản chính các giấy tờ khác có liên quan đến thửa đất như tờ khai đã nộp thuế … (nếu có).
4. Dự thảo hợp đồng, giao dịch mà các bên chuẩn bị hoặc các bên cũng có thể yêu cầu công chứng viên tự soạn trên thông tin mà các bên cung cấp.

Trình tự thực hiện:

1. Các bên mang đầy đủ giấy tờ nêu trên đến phòng công chứng để yêu cầu công chứng hợp đồng, giao dịch của các bên.
2. Công chứng viên kiểm tra giấy tờ (nếu hợp lệ) sẽ tiến hành soạn thảo hợp đồng theo yêu cầu của các bên (hoặc theo hợp đồng mẫu của các bên mang theo).
3. Các bên tiến hành đọc lại, kiểm tra nội dung hợp đồng công chứng soạn.
4. Các bên kí tên, sau đó lăn tay vào hợp đồng và công chứng viên công chứng hợp đồng.
5. Các bên đóng lệ phí công chứng và nhận bản chính hợp đồng.

Lưu ý: Trong trường hợp hồ sơ, giấy tờ không đầy đủ thì công chứng viên yêu cầu bổ sung sau đó mới công chứng. Nếu phát hiện dấu hiệu bị đe dọa, cưỡng ép, có sự nghi ngờ về năng lực hành vi dân sự của người yêu cầu công chứng hoặc đối tượng của hợp đồng, giao dịch chưa được mô tả cụ thể, công chứng viên đề nghị người yêu cầu công chứng làm rõ hoặc theo đề nghị của người yêu cầu công chứng, công chứng viên tiến hành xác minh hoặc yêu cầu giám định. Những trường hợp không làm rõ được công chứng viên có quyền từ chối công chứng.

Đa số các hợp đồng, giao dịch được công chứng ngay trong ngày (khoảng từ 1 - 2 tiếng tuỳ thuộc vào số lượng khách hàng của phòng công chứng). Còn theo qui định, thời hạn công chứng không quá hai ngày làm việc. Đối với hợp đồng, giao dịch có nội dung phức tạp thì thời hạn công chứng có thể kéo dài hơn nhưng không quá 10 ngày làm việc.

Sau khi công chứng xong và nhận bản chính hợp đồng, đối với các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, góp vốn các bên sẽ nộp thuế và sang tên trước bạ cho người mua, người nhận chuyển nhượng. Trình tự, thủ tục thực hiện đăng kí sang tên quyền sử dụng đất theo hướng dẫn tại Điều 79 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014.

Những lưu ý thêm:

1. Thủ tục chuyển nhượng: Việc mua bán nhà đất phải được lập thành hợp đồng có công chứng hoặc chứng thực của UBND. Lập xong hợp đồng mua bán nhà đất hai bên làm thủ tục sang tên trước bạ.

Bộ hồ sơ chuyển quyền sở hữu nhà gắn liền với quyền sử dụng đất gồm:

- Đơn đề nghị chuyển quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất.

- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở.

- Hộ khẩu thường trú của người mua.

- Trích lục thửa đất.

- Hợp đồng chuyển quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất có công chứng hoặc chứng thực.

2. Nộp thuế: Theo qui định của pháp luật hiện hành, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, bạn sẽ phải nộp các loại thuế và phí như sau (trừ các trường hợp được miễn đóng thuế, phí và lệ phí theo qui định của pháp luật):
   a) Lệ phí trước bạ: Theo qui định tại khoản 1 Điều 2 Nghị định 45/2011/NĐ-CP về lệ phí trước bạ, nhà, đất là một trong các đối tượng chịu lệ phí trước bạ. Lệ phí trước bạ = 0,5% x Giá tính lệ phí trước bạ (giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành).
   b) Thuế thu nhập cá nhân: Theo Luật Thuế thu nhập cá nhân sửa đổi, bổ sung năm 2012, thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cũng là một trong các loại thu nhập chịu thuế. Có hai cách xác định thuế thu nhập cá nhân mà người chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải nộp như sau:

Cách 1: Thuế thu nhập cá nhân = 25% giá trị lợi nhuận (giá bán – giá mua)

- Giá bán: Giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng

- Giá mua: Giá mua được xác định căn cứ giá ghi trên hợp đồng mua bán. Đối với nhà ở không có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng, mua lại thì căn cứ hồ sơ thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước tại thời điểm được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở.

Cách 2: Áp dụng trong trường hợp không xác định được giá mua (là trường hợp không xác định được giá thực tế hoặc giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh qui định tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng được xác định căn cứ Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh qui định.) Thuế thu nhập cá nhân = 2% Giá chuyển nhượng.

Ngoài ra, khi chuyển nhượng căn nhà, bạn còn có thể phải chịu các khoản khác như: Phí công chứng hợp đồng mua bán, phí đo vẽ, lệ phí địa chính … Cần lưu ý, theo qui định Luật thuế thu nhập cá nhân, bên chuyển nhượng có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân. Tuy nhiên khi kí hợp đồng chuyển nhượng, các bên có thể tự thỏa thuận để quyết định bên nào có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân cũng như các khoản như lệ phí khác theo qui định.

3. Phạt vi phạm hợp đồng đặt cọc: Theo khoản 1 Điều 358 Bộ luật Dân sự, đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim loại qúi, đá qúi hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự. Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản. Khoản 1 Điều 302 Bộ luật Dân sự năm 2005: Bên có nghĩa vụ mà không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì phải chịu trách nhiệm dân sự với bên có quyền. Bên cạnh đó, khoản 2 Điều 358 cũng qui định, trong trường hợp hợp đồng dân sự không được giao kết, thực hiện thì tùy từng trường hợp cụ thể, tài sản đặt cọc được giải quyết như sau:

- Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc.

- Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

4. Sang tên sổ đỏ: Theo khoản 2 điều 120 Luật nhà ở năm 2014: "Các bên thỏa thuận để một bên thực hiện nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó. Trường hợp mua, thuê mua nhà của chủ đầu tư dự án thì chủ đầu tư dự án phải có trách nhiệm làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho bên mua, bên thuê mua, trừ trường hợp bên mua, bên thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận”. Như vậy, khi thực hiện giao dịch mua bán nhà, hai bên được phép thỏa thuận bên nào sẽ làm thủ tục hồ sơ chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.
5. Mua nhà đã thế chấp: Theo khoản 4 Điều 718 Bộ luật Dân sự năm 2005, bên thế chấp có quyền: “Được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã thế chấp nếu được bên nhận thế chấp đồng ý”. Như vậy, về nguyên tắc người mua có thể nhận chuyển nhượng căn nhà (đang thế chấp ở ngân hàng) và làm thủ tục đăng kí sang tên quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất nếu được ngân hàng đồng ý. Việc chuyển nhượng có thể thực hiện theo một trong các trường hợp sau:
   a) Trường hợp thứ nhất: Được ngân hàng đồng ý cho chuyển nhượng quyền sử dụng nhà, đất đang thế chấp để thu hồi nợ. Trong trường hợp này, việc chuyển nhượng sẽ tiến hành “tay ba”, nghĩa là giữa bên bán, bên mua và ngân hàng. Khoản tiền mua bán nhà sẽ được bên mua chuyển trực tiếp cho ngân hàng, cả gốc lẫn lãi của khoản vay. Ngân hàng sẽ trả lại Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất (sổ đỏ) cho bên bán để bên bán giao cho bên mua cùng số tiền thừa (nếu còn).
   b) Trường hợp thứ hai: Bên vay thay thế biện pháp bảo đảm hoặc đưa một tài sản khác vào bảo đảm cho khoản vay và rút sổ đỏ ra để thực hiện giao dịch mua bán như bình thường.
6. Quyền sở hữu nhà của người nước ngoài: Theo Điều 159 Luật nhà ở năm 2014: “Đối tượng tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm: a) Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo qui định của Luật này và pháp luật có liên quan; b) Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, qũi đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam (sau đây gọi chung là tổ chức nước ngoài); c) Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh Việt Nam.

+ Dưới đây là những tình huống tranh chấp phổ biến khi mua nhà:

1. Bên bán nhà bất ngờ qua đời trong quá trình thực hiện hợp đồng mua bán.
2. Bên bán nhà tăng giá bán so với mức đã thỏa thuận trước đó.
3. Chủ sở hữu nhà đã bán nhà và hoàn tất xong thủ tục với bên mua, nhưng người thuê bất động sản lại không chịu bàn giao cho bên mua.
4. Người được ủy quyền không được ủy quyền hợp lệ để bán nhà vì bị cho là mất năng lực hành vi dân sự.
5. Chủ nhà đã bán bất động sản và hoàn tất xong thủ tục với bên mua nhưng người đang sống trong căn nhà không chịu bàn giao cho bên mua.
6. Bên bán và bên mua hủy thỏa thuận, hủy hợp đồng đặt cọc mua bán nhà.
7. Chủ đầu tư chậm bàn giao nhà và tự ý thay đổi thiết kế.
8. Bên bán không đảm bảo quyền sở hữu để bán nhà thuộc sở hữu chung.
9. Nhà được đem ra bán khi vẫn đang còn thế chấp tại ngân hàng.
10. Bên mua nhà cho rằng không có đủ điều kiện để bán nhà (không đảm bảo quyền sở hữu).
11. Bên bán nhà bị ép buộc, không tự nguyện bán bất động sản.
12. Bên bán vừa thế chấp nhà tại ngân hàng vừa bán nhà này cho bên mua.
13. Bên bán lấy cắp giấy tờ nhà để đem đi bán.
14. Bên bán nhà không hoàn tất thủ tục chuyển quyền sở hữu nhà cho bên mua do UBND tạm ngưng cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất.
15. Người chồng tự ý bán nhà là tài sản thuộc sở hữu chung của vợ chồng.
16. Các bên kí hợp đồng mua bán nhà giả để làm tin.
17. Bên bán nhà yêu cầu hủy hợp đồng mua bán vì đi định cư nước ngoài.
18. Bên mua nhà cho rằng căn nhà được bán không có đủ diện tích như thỏa thuận ban đầu. 
19. Bán nhà đất khi chưa phải là chủ sở hữu hợp pháp.
20. Bên bán nhà bị ngân hàng tạo áp lực phải bán tài sản.
21. Bên mua nhà đã hoàn tất thủ tục với bên bán nhà nhưng bị hàng xóm gửi đơn kiện (có thể do bên bán thiếu tiền hàng xóm).

…

+ Những lưu ý giúp bạn bán nhà dễ dàng:

- Định giá chính xác căn nhà của mình và chỉ bớt chút đỉnh với người có thiện chí. Nhiều người muốn bán nhà nhưng lại định giá nhà quá cao (bởi nhiều lí do) => đây là điều khiến bạn khó bán căn nhà của mình. Định giá chính xác căn nhà và không bớt nhiều giúp bạn nhanh chóng “đẩy” căn nhà của mình đi nhanh hơn. Bạn phải hiểu bất cứ ai muốn mua nhà (tài sản lớn) đều bỏ ra rất nhiều thời gian tìm hiểu rất kĩ, nếu bạn định giá quá cao bạn sẽ gặp khó khăn hơn khi bán nhà: Một, khách hàng sẽ không lựa chọn đến xem nhà của bạn; hai, có đến xem họ cũng không trả giá mà bỏ đi luôn vì không biết trả giá làm sao khi giá quá cao; ba, sau khi bán nhà hoài không được bạn sẽ điều chỉnh giá bán lại thì khi đó bạn đã bỏ lỡ rất nhiều cơ hội bán nhà, hoặc nếu gặp khách hàng mà bạn giảm giá sâu sẽ làm họ nghi ngờ căn nhà mà bạn muốn bán có vấn đề từ đó không mua nữa.

- Trước khi bán nhà phải sơn sửa toàn bộ căn nhà, ngay cả những chi tiết nhỏ nhất cũng phải làm cho nó chỉn chu. Trừ những người mua nhà có ý định đập đi xây lại, hầu hết người mua nhà đều muốn mua xong nhà là có thể ở ngay. Chính vì vậy, họ sẽ chú ý đến từng chi tiết khi xem nhà. Một bóng đèn không sáng cũng làm họ đánh giá thấp giá trị căn nhà của bạn … Do đó, hãy trau chuốt từng chi tiết nếu bạn muốn bán được nhà ngay với giá cao.

Bên cạnh việc sơn sửa toàn bộ căn nhà, hãy bổ sung thêm một số thứ để căn nhà trở nên lung linh, ấm cúng như đặt vài chậu kiểng, treo vài chậu hoa, may vài tấm rèm, thay vài tấm ga, để vài chiếc gối … mới. Mặt tiền là nơi gây ấn tượng đầu tiên và sâu đậm đối với khách hàng. Hãy sơn sửa, quét dọn, trang trí mặt tiền thật đẹp để đón “thần tài”.

- Tinh giản đồ đạc trong nhà. Trước khi bán nhà bạn hãy “phù phép” cho những đồ đạc không cần thiết trong nhà “biến mất”. Để những đồ đạc không cần thiết, đặc biệt là những đồ đạc cá nhân, sẽ khiến căn nhà chật chội, dơ bẩn … Khách hàng sẽ khó hình dung ra cách bố trí đồ đạc và cảm thấy căn nhà không chào đón họ.

- Làm cho căn nhà có mùi dễ chịu. Trước khi đón khách hàng tới xem nhà, bạn hãy vệ sinh thật kĩ toàn bộ căn nhà và làm cho căn nhà có mùi dễ chịu. Thay mới những đồ cũ bẩn hoặc làm cho chúng sạch sẽ, thơm tho. Đặc biệt, nếu bạn có nuôi thú cưng thì phải giấu chúng đi và tẩy uế mùi của chúng. Bạn có thể treo những vỏ bưởi hoặc bỏ những trái chanh vào những xô nước đặt ở những góc khuất, tinh dầu bưởi, chanh tiết ra sẽ làm cho khách hàng cảm thấy khoan khoái, từ đó ra quyết định có lợi cho bạn. Căn nhà được chăm sóc chu đáo là căn nhà đáng sống. Khách hàng sẽ đánh giá cao chất lượng của căn nhà.

- Đôi khi nhà phố khó bán là do thị trường bất động sản. Hãy chọn đúng thời điểm để bán được nhà với giá cao nhất. Trong trường hợp bán nhà mãi mà vẫn chưa được bạn nên nhờ đến cá nhân, tổ chức môi giới nhà đất chuyên nghiệp. Với cách này bạn có thể mất một chút tiền hoa hồng nhưng tốc độ bán nhà sẽ nhanh hơn.

*Bạn nào quan tâm đến Ý tưởng này, vui lòng liên hệ với chúng tôi theo địa chỉ email: contact@anastar.vn | anastar1512@gmail.com hoặc số điện thoại: 0928.53.80.89 | 0389.35.79.85 để biết thêm chi tiết! Hoặc cách khác, bạn cũng có thể gửi câu hỏi / yêu cầu cụ thể qua Bản đăng kí sau đây: http://bit.ly/TuVanKhoiNghiep

>> Ý TƯỞNG CHO THUÊ CHỖ Ở (SNYT 22)

>> Ý TƯỞNG CHO THUÊ MẶT BẰNG (SNYT 23)

>> CUỐN SÁCH "NGHỆ THUẬT KINH DOANH NHÀ PHỐ"

>> DỊCH VỤ VỀ NHÀ ĐẤT

Chúc các bạn những điều tốt đẹp nhất trong cuộc sống!