8 BÍ QUYẾT ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN

Đầu tư vào bất động sản là một trong những lựa chọn tốt nhất khi muốn nhân số tiền mình đang nắm giữ lên nhanh và nhiều, chính vì vậy, kênh đầu tư này thường được đa số người có tham vọng giàu có lựa chọn. Tuy nhiên, giống như nhiều lĩnh vực kinh doanh khác, nếu thiếu tầm nhìn, kinh nghiệm, hiểu biết và phương pháp thì thất bại là điều không thể tránh khỏi cho dù bạn có tiền nhiều hay ít. Kiến thức thì mênh mông nhưng tôi đã cố cô đọng những gì mình thu lượm được sau một thời gian dài theo đuổi giấc mơ giàu có bằng cách đầu tư vào bất động sản. Hi vọng rằng với chút đóng góp nhỏ bé sẽ giúp bạn tránh được những sai lầm không đáng có để gặt hái được thành công cao nhất. Nếu bạn có bất cứ thắc mắc nào về lĩnh vực này hoặc cần tư vấn, hướng dẫn cụ thể vui lòng liên hệ qua địa chỉ E-mail: contact@anastar.vn hoặc anastar1512@gmail.com.

Bí quyết thứ nhất: Chú ý phong thủy, nhất là vị trí

Không thể nào nói cho bạn hiểu hết thế nào là một bất động sản tốt, bởi để có những kiến thức về phong thủy bất động sản tôi đã phải nghiên cứu suốt một thời gian dài. Kiến thức phong thủy có nhiều loại nhưng hầu hết không đúng đắn do người dạy/viết cố tình “vẽ” ra để lòe bịp thiên hạ. Bạn không thể đánh giá chính xác điều gì nếu như không có hiểu biết đúng đắn về điều đó. Tôi đã phải tự đúc kết ra những kiến thức phong thủy bất động sản của riêng mình.

Trong quá trình xem xét phong thủy bất động sản có một điểm bạn phải đặc biệt lưu tâm đó chính là vị trí bất động sản. Khi xem xét vị trí bất động sản bạn phải xem xét từ xa đến gần, từ toàn diện đến chi tiết. Phải nhìn bất động sản qua bản đồ vệ tinh đến tận đường tơ kẽ tóc bằng mắt thường. Vì có xem xét như vậy mới biết được bất động sản có thật sự nằm ở vị trí sinh lời hay không. Ví dụ, nhiều bất động sản ở ngay thành phố, nhưng không phải vì thế mà những bất động sản này nằm ở vị trí sinh lời. Tỉ lệ sinh lời nhiều hay ít trên số tiền bỏ ra đầu tư hoàn toàn khác với số tiền thu được khi bán bất động sản. Ví dụ, mua bất động sản ở thành phố 10 tỉ VND, bán được 11 tỉ VND, lời 1 tỉ VND sẽ không thể bằng mua bất động sản ở nông thôn 2 tỉ VND, bán được 3 tỉ VND, lời 1 tỉ VND (giả thuyết thời gian đầu tư là ngang nhau). Sở dĩ có hiện tượng này là do tốc độ sinh lời ở những vùng đất xa lớn hơn những vùng đất trung tâm, do giá đất ở những vùng đất trung tâm đã bão hòa (nhưng nếu xa trung tâm quá coi chừng giá đất lại chững lại) (khái niệm trung tâm ở đây là những vị trí chiến lược, cơ sở hạ tầng tốt, dân cư tập trung đông …). Bên cạnh đó, việc đầu tư một số tiền lớn vào bất động sản ở vị trí sinh lời thấp sẽ gây ứ đọng vốn. Hay nói cách khác, việc đầu tư này không hiệu quả. Chính vì vậy, cần xem xét, tính toán thật kĩ trước khi đầu tư vào bất động sản.

Có một chuyên gia kinh doanh về bất động sản có nói: “Lựa chọn sản phẩm có vị trí tốt đồng nghĩa với việc nhà đất có tiềm năng phát triển cao, đặc biệt là tiềm năng “tạo thị” (tốc độ hình thành đô thị, thu hút dân về ở). Chỉ khi có mật độ dân đông đúc thì giá trị bất động sản mới tăng lên”. Tôi cho rằng nhận định này chỉ đúng trong trường hợp đối tượng khách hàng mà bạn nhắm đến là người có thu nhập khá trở xuống. Đối với giới siêu giàu, họ có thể mua bất động sản không tuân theo qui luật mà theo sở thích. Hay có những trường hợp khu đất nào đó xưa nay hoang vắng nhưng từ khi có người mua đất mở khu du lịch thì khách hàng, dân cư lại tập trung về đông. Nếu bạn mua bất động sản, cải tạo lại, rồi nhắm đến đối tượng khách hàng là người có thu nhập khá trở xuống thì nên mua bất động sản ở những vị trí có thể sinh lời trong thời gian ngắn (theo kinh nghiệm của tôi thì khoảng 5 năm trở xuống là hiệu quả đầu tư tốt nhất). Nhiều người mua bất động sản ở những vị trí có khả năng sinh lời nhưng tốc độ sinh lời lại quá chậm và lâu do ảnh hưởng nhiều yếu tố. Đầu tư như vậy phải có vốn trường và phương pháp sinh lời từ bất động sản thì mới nên làm. Vốn trung, ngắn hạn lại không có phương pháp sinh lời từ bất động sản mà mua như vậy là liều lĩnh, phần thua sẽ nhiều hơn phần được.

Có lần tôi hùn vốn với một người mua một mảnh đất. Trước khi mua tôi đã nói với người đó rằng mảnh đất này sẽ sinh lời sau mười năm nên phải là tiền nhàn rỗi mới đầu tư. Anh ta nói tiền của anh ta là tiền nhàn rỗi, nhưng khi đầu tư được khoảng 4 năm thì do bị tai nạn cần tiền để điều trị nên anh ta nói tôi bán đi. Việc bán đất cần có kế hoạch rất lâu từ trước, nếu bạn bán đất đột ngột dễ bị ép giá.

Trong quá trình xem xét vị trí bất động sản cũng cần đo lường để có thể tính toán chính xác vị trí bất động sản như vậy có thật sự tốt hay không. Ví dụ, bất động sản nằm cách trung tâm thành phố 21 km, mất 45 phút di chuyển hoàn toàn khác bất động sản nằm cách trung tâm thành phố 21 km nhưng mất 60 phút di chuyển … Bất động sản nằm cách chợ 30m hoàn toàn khác bất động sản nằm cách chợ 300m. Bất động sản nằm ngay chân cầu hoàn toàn khác bất động sản nằm cách chân cầu 500m …

Xem xét vị trí bất động sản để phán đoán xem với vị trí bất động sản như thế có ai có nhu cầu hay không, có làm gì sinh lời nhanh và nhiều hay không, có thể giúp mình có cuộc sống tốt đẹp ở đó hay không … Tuy nhiên, nhu cầu về bất động sản còn chịu tác động bởi nhiều yếu tố như pháp luật nhà nước, tình hình kinh tế, xu hướng đầu tư, dịch chuyển dân cư … Nó không hẳn chỉ phụ thuộc vào độ xa gần trung tâm hay cơ sở hạ tầng bất động sản … Mọi xem xét phiến diện khi ra quyết định đầu tư vào bất động sản đều có thể phải trả giá đắt.

Bí quyết thứ hai: Lượng thông tin thu thập phải đủ lớn

Lĩnh vực kinh doanh bất động sản đòi hỏi người có tố chất phù hợp. Để chiến thắng trong những phi vụ kinh doanh ngoài đầu óc, tiền bạc …, bạn phải có cái tâm thật bình tĩnh, điềm đạm. Ai hấp tấp xuống tiền ngay khi chưa tìm hiểu kĩ về bất động sản cần mua thường phải hối hận.

Bạn phải tìm hiểu bất động sản trên giấy tờ, ngoài thực tế. Bạn phải tìm hiểu quá khứ, hiện tại và tương lai bất động sản. Những người sinh sống ở gần đó cho bạn biết gì về vùng đất này (đó có phải là vùng đất lành)? Đặc điểm dân cư ở vùng đất đó ra sao (tốt hay xấu, đông hay thưa, giàu hay nghèo …)? Vào mùa mưa nơi này có hay bị ngập? Vào trời nắng lượng bụi có ảnh hưởng đến sức khỏe? Bất động sản có nằm dưới làn điện cao thế, cao tốc trên cao …? Gần xung quanh đó có trường học, bệnh viện, chợ búa … gì không? Điện, nước, internet thế nào? Diện tích bất động sản ra sao? Hướng của bất động sản? Và còn vô số câu hỏi khác nữa.

Bạn phải nghe tận tai, thấy tận mắt hoặc ít nhất cũng có chứng cứ rõ ràng, không có chuyện nghe qua người khác hoặc mơ hồ về chuyện gì đó. Thương trường là chiến trường, kẻ xấu nhiều hơn người tốt, bạn phải đề phòng thông tin mà người khác cung cấp sai sự thật khiến bạn quyết định sai. Việc điều tra, tìm hiểu … là cần thiết, tuy nhiên nếu quá cẩn thận, đa nghi … bạn sẽ chậm chân hơn người khác. Đôi khi muốn giàu có bạn phải mạo hiểm vì trên đời này cái gì dễ dàng đã không tới lượt bạn. Người có tham vọng giàu có không phải là loại người thấy việc nào đó chắc chắn 100% mới làm, nhiều lúc chỉ cần 50% là đã có thể ra quyết định.

Trước năm 2011, nhiều chủ đầu tư đổ tiền vào những dự án bất động sản lớn. Khi đó họ chưa đoán được tương lai bất động sản sẽ như thế nào. Vào năm 2011, khi bất động sản lâm vào tình trạng khủng hoảng nhiều chủ đầu tư bỏ của chạy lấy người. Những khu đất vàng lúc đó vừa bỏ qui hoạch nhưng chưa cho mua bán. Tôi đã liều lĩnh mua giấy tay một miếng đất có vị thế rất đẹp với giá rẻ vào thời đó. Phải mất khoảng 4 năm sau tôi mới chạy được sổ hồng. Quả là trời không phụ lòng người, giá trị miếng đất khi có giấy chủ quyền đã tăng lên gấp đôi. Tôi khuyên mọi người đừng làm như tôi vì bạn phải có nhiều tố chất phù hợp. Một là bạn sẽ giàu, hai là bạn mất hết.

Một điều tôi muốn nhắc nhở bạn nữa là tầm nhìn, trình độ qui hoạch của những nhà quản lí ở nước ta chưa cao. Khi mua bất động sản bạn cần có sự hiểu biết ở mức độ cao hơn. Ví dụ, nhiều căn nhà nằm ở vị trí rất đẹp ngay hẻm nhỏ, nhưng đùng một cái nhà nước tuyên bố mở rộng hẻm thế là mất trắng. Ở những nước phát triển, họ qui hoạch rất khoa học. Đường xá không ngoằn ngoèo, rộng đủ cho xe hơi chạy vào, khi có cháy xe cứu hỏa cũng dễ tiếp cận … Ở nước ta thì khác, đường xá chẳng tuân theo qui luật nào, hẻm to hẻm nhỏ chằng chịt, nhiều căn nhà không có lối vào … Chính vì vậy, tương lai đất nước mình sẽ qui hoạch lại nhiều nơi. Mua bất động sản mà không đánh giá được bất động sản mình sắp mua như thế nào so với qui hoạch chung trong tương lai có thể gặp rủi ro. Điều này bạn phải tự nghĩ ra, không ai chỉ hay tiết lộ cho bạn biết cả. Nhiều khi bạn lên quận hỏi nơi đó có giải tỏa không họ nói là không, nhưng vừa mua xong thì nghe tin giải tỏa. Chuyện bưng bít thông tin để trục lợi là chuyện không hề hiếm. Thậm chí bạn vừa được ông Y cấp giấy chủ quyền xong thì bị ông Z (cấp trên của ông Y) nói ông Y làm sai nên hủy giấy ủy quyền đó. Nhiều chuyện bất ngờ đến độ không thể lường hết được.

Bí quyết thứ ba: Xem xét khả năng tài chính của bạn

Tôi cho rằng việc vay tiền để mua bất động sản là một hành động liều lĩnh. Tại sao lại liều lĩnh? Bởi hành động này sẽ hạn chế mức độ thành công của bạn. Tại sao lại hạn chế? Giả sử, bạn vay một tỉ VND để mua bất động sản. Một tỉ VND này nếu gửi vào ngân hàng mỗi tháng bạn sẽ có a VND, nhưng vì đây là tiền vay nên bạn phải trả b VND lãi suất. Như vậy, không những hàng tháng bạn không có a VND mà còn bị mất đi b VND nữa. Thời gian bất động sản chưa bán được càng lớn thì số tiền mà bạn mất đi càng nhiều. Khi bán bất động sản bạn phải làm phép tính: [(1 tỉ VND) x (a VND + b VND) x (số tháng bất động sản chưa bán được)]. Giả sử, kết quả phép tính này là X VND, điều đó có nghĩa bạn phải bán bất động sản lớn hơn X VND thì bạn mới có lời. Khi bạn không phải vay tiền để mua bất động sản, bạn chỉ cần bán bất động sản lớn hơn phép tính [(1 tỉ VND) x (a VND) x (số tháng bất động sản chưa bán được)] là có lời. Khi đó gánh nặng tài chính sẽ giảm đi rất nhiều. Ngoài ra, việc vay tiền để mua bất động sản sẽ khiến bạn phải chịu áp lực về tiền bạc, nếu chẳng may bạn bị mất nguồn thu nhập hay tai nạn … thì bạn sẽ phải bán đổ bán tháo bất động sản. Cuộc sống không ai nói trước được điều gì, chính vì vậy, bạn nên cân nhắc kĩ trước khi vay tiền mua bất động sản. Theo tôi, bạn chỉ nên vay tiền mua bất động sản khi bất động sản có khả năng sinh lời, mang lại cho bạn cơ hội cắt giảm chi phí trong cuộc sống (ở tại đó ngay sau khi mua) hay thu nhập … lớn hơn kết quả phép tính: [(tiền mua bất động sản) x (lãi suất tiết kiệm + lãi suất vay) x (thời gian chưa bán được bất động sản)]. Để hiểu lí luận ở phần này bạn phải có kiến thức về chi phí cơ hội.

Bí quyết thứ tư: Xem xét khả năng thanh khoản (mua bán)

Nhiều bất động sản vướng một số rào cản nên không thể ra giấy chủ quyền dẫn đến khó khăn khi giao dịch, hay khi mua xong phải cải tạo bất động sản mất nhiều thời gian, tiền bạc … khiến cho giá trị thu được không cao. Bạn nên nhớ rằng khi bất động sản chưa thể bán, cho thuê hay sinh lợi cho bạn thì tiền bạn bỏ ra đầu tư sẽ bị đóng băng. Điều này có nghĩa bạn sẽ bị thiệt hại, mức độ thiệt hại thế nào còn tùy thuộc vào từng trường hợp, có trường hợp mất trắng.

Có lần một người giới thiệu cho tôi mua một căn nhà nát với mức giá 1,7 tỉ VND. Sau khi xem xét thấy căn nhà đó phải đập bỏ hoàn toàn (không thể ở hay cho thuê ngay mà còn phải tốn tiền xây dựng) và vướng mắc giấy tờ tôi đã hủy ý định mua căn nhà đó. Đối với tôi, tiền bỏ ra đầu tư cần phải được cân nhắc, tính toán kĩ; cân nhắc mà không được, tính toán thấy không lời thì không làm chứ không làm theo cảm tính.

Nhiều người khi mua miếng đất chưa có thổ cư hay chưa san lấp đến khi bỏ tiền xin lên thổ cư hay san lấp mới nhận ra mình mua mắc. Với những miếng đất như thế thì khi mua bạn phải trừ tiền lên thổ cư hay san lấp. Nhiều người lại giao tiền cho chủ dự án mà thời gian nhận căn hộ thì bị kéo dài … Chú ý đến lời khuyên này để tiền bạn bỏ ra thu được hiệu quả cao nhất.

Bí quyết thứ năm: Tính pháp lí là vô cùng quan trọng

Trừ khi tiền đầu tư bị mất không làm bạn quan tâm, trong hầu hết trường hợp bạn cần nghiên cứu kĩ tính pháp lí của bất động sản trước khi quyết định mua. Bất động sản “bí” lối ra về mặt pháp lí thì tốt nhất nên dừng lại.

Tìm hiểu giấy tờ pháp lí của bất động sản: Yêu cầu xem bản chính giấy chủ quyền, biên lai nộp thuế trước bạ, bản vẽ hiện trạng … Khi xem các giấy tờ chứng minh chủ quyền của người bán bất động sản, bạn cần lưu tâm đến thời hạn của các loại giấy tờ đó. Nếu giấy chủ quyền mà hết hạn bạn phải yêu cầu họ gia hạn trước khi đặt cọc. Để biết giấy thật hay giả có thể nhìn bằng mắt thường xem dấu nổi, dấu đỏ, cũng như nội dung in trên giấy có rõ ràng, sắc nét hay không. Dấu giả thường kém sắc nét, thậm chí nhòe nhoẹt, con chữ không ngay ngắn, đồng đều. Trong trường hợp gặp khó khăn trong việc đánh giá thật giả có thể nhờ người có chuyên môn đi cùng.

Tìm hiểu tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền: Photo một bộ giấy tờ của bất động sản để kiểm tra tại phòng tài nguyên môi trường hoặc phòng quản lí đô thị  … Nếu bất động sản đã từng sửa chữa, thay đổi kiến trúc, phải kèm theo giấy phép xây dựng hợp lệ; kiểm tra bất động sản có nằm trong khu qui hoạch, mốc lộ giới hay không …

Tìm hiểu tại phòng công chứng: Bất động sản có đang liên quan đến một giao dịch khác như đặt cọc, cầm cố, bảo lãnh, ủy quyền … hay không? Nếu có, về nguyên tắc phải hủy bỏ những giao dịch này mới chuyển nhượng.

Tìm hiểu giấy tờ tùy thân của bên bán: Chứng minh nhân dân hay hộ chiếu còn trong hạn sử dụng hay không (chứng minh nhân dân là 15 năm năm kể từ ngày cấp), các giấy tờ khác như sổ hộ khẩu, giấy đăng kí kết hôn, giấy chứng nhận tình trạng hôn nhân … để đảm bảo đó là người chủ sở hữu tài sản, tránh trường hợp giao dịch với người không có thẩm quyền. Nếu đây là tài sản chung của vợ chồng hay anh em … thì khi chuyển nhượng phải có đầy đủ vợ chồng hay anh em … tham gia, kí kết. Có trường hợp người này đồng ý nhưng người khác không đồng ý, hay người này có mặt nhưng người khác vắng mặt … gây khó khăn cho quá trình chuyển nhượng. Tiền đã trao tay rất khó đòi lại nên bạn phải xem xét mọi thứ một cách cẩn thận.

Bạn cần đặc biệt chú ý đến thời hạn bàn giao bất động sản. Nếu người bán muốn bàn giao chậm phải bắt họ làm hợp đồng bàn giao trong đó có những điều khoản cụ thể về thời gian bàn giao, nội dung bàn giao, chế tài vi phạm … Một điểm lưu ý khác là một số chủ đầu tư chưa thực hiện nghĩa vụ thuế đối với nhà nước nên người mua bất động sản khó làm được giấy chủ quyền.

Có lần bạn tôi mua một mảnh đất ở khu tái định cư với giá 240 triệu VND, đến khi mua xong đi làm sổ thì cơ quan cấp sổ yêu cầu phải nộp thêm 120 triệu VND nữa (do người bán chưa đóng tiền chuyển từ đất ruộng lên thổ cư). Bạn phải hỏi kĩ những loại phí phát sinh để không bất ngờ trong quá trình hoàn thiện chủ quyền bất động sản.

Bạn nên yêu cầu bên bán cung cấp quyết định giao đất của cơ quan có thẩm quyền, quyết định phê duyệt dự án, bản vẽ qui hoạch chi tiết 1/500, giấy phép xây dựng … Trên cơ sở đó, bạn có thể đối chiếu thông tin sản phẩm mà bên bán giới thiệu. Những trường hợp không cung cấp hồ sơ, bạn không nên mạo hiểm kí hợp đồng để phải lãnh rủi ro về sau.

Quyết định giao đất cho công ty nào thì công ty đó là chủ đầu tư. Trường hợp bên kí hợp đồng không phải là chủ đầu tư thì bạn phải yêu cầu cung cấp giấy ủy quyền để đối chiếu xem có hợp pháp hay không.

Đối với dự án chung cư phải xây xong móng mới được bán; tương tự đất nền cũng phải xong móng, xong hạ tầng mới được chuyển nhượng. Bạn phải yêu cầu bên bán cung cấp biên bản nghiệm thu hoàn thành phần móng. Lưu ý phần móng bao gồm cả cọc và đài, giằng móng; nhiều dự án mới thi công phần cọc mà chưa thi công đài, giằng móng thì chưa phải là hoàn thành móng. Theo Điểm đ, Khoản 3, Điều 9, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010, chủ đầu tư chỉ được kí kết hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai sau khi đã có bản thiết kế kĩ thuật nhà ở được phê duyệt, đã hoàn thiện phần móng, đã hoàn thành thủ tục mua bán thông qua sàn giao dịch bất động sản theo đúng qui định về kinh doanh bất động sản trong luật và đã thông báo đến sở xây dựng nơi có dự án xây dựng nhà ở trước 15 ngày. Điều 39, Luật Nhà ở 2005 qui định hình thức cho thuê, mua bán nhà ở thương mại được tiến hành thông qua hình thức trả dần, trả chậm hoặc trả tiền một lần. Trong trường hợp thiết kế kĩ thuật nhà ở được phê duyệt, đã hoàn thiện phần móng … thì chủ đầu tư được huy động vốn từ người có nhu cầu thuê hoặc mua nhà ở, nhưng tổng số tiền huy động trước khi tiến hành bàn giao nhà ở cho khách hàng không được vượt quá 70% giá trị của nhà ở ghi trong hợp đồng.

Về thuế GTGT, nhiều hợp đồng ghi chung chung giá đã bao gồm thuế VAT. Bạn phải yêu cầu chủ đầu tư tách giá trị quyền sử dụng đất là bao nhiêu, thuế GTGT là bao nhiêu trước khi kí hợp đồng.

Bạn phải yêu cầu bên bán cung cấp hợp đồng để đem về nghiên cứu kĩ. Ngoài giá trị hợp đồng, thuế GTGT, bạn phải lưu ý các loại thuế, phí khác mà bạn phải chịu; cách tính diện tích căn hộ đã rõ ràng, đúng qui định chưa; thời hạn bàn giao nhà; nếu không giao nhà đúng hạn thì chủ đầu tư bị phạt như thế nào, có trường hợp nào chủ đầu tư chậm giao nhà mà vẫn không bị phạt hay không; điều kiện bất khả kháng có hợp lí không; thời gian giao sổ hồng; diện tích sở hữu chung; những trang thiết bị sử dụng chung, riêng đã ghi cụ thể hay chưa; các điều khoản khác đã công bằng với các bên chưa … Đối với người ít kinh nghiệm giao dịch, nghiên cứu hợp đồng mấy chục trang giấy cần có nhiều thời gian. Nếu cần, với toàn bộ những hồ sơ, hợp đồng mà bên bán cung cấp, bạn có thể nhờ luật sư, người có kinh nghiệm tư vấn, chớ vội vàng nghe lời người bán “không mua nhanh kẻo hết” mà bị lừa.

Xem bất động sản trên giấy tờ phải đối chiếu bất động sản đó ngoài thực tế. Có trường hợp mua bất động sản trên giấy tờ xong đến khi bàn giao thì đất không có do … bị lở xuống sông. Hay có trường hợp diện tích bất động sản trên giấy tờ là vậy nhưng ngoài thực tế lại khác. Những chuyện này thường xuyên xảy ra.

Nhiều bất động sản không được phép mua bán (có thể đang ở tình trạng qui hoạch treo chẳng hạn), khi đó người bán sẽ làm giấy tay hay giấy ủy quyền cho bạn. Đây là trường hợp tiềm ẩn nhiều rủi ro. Người bán có thể lật lọng khiến bạn mất trắng hay bị tai nạn khiến bạn rất vất vả trong quá trình chứng minh chủ quyền hợp pháp.

Một số chủ đầu tư tự ý chẻ nhỏ căn hộ, tăng số căn hộ trong dự án, tăng số phòng trong mỗi căn hộ: Nhiều doanh nghiệp bất động sản đã chia nhỏ căn hộ để bán hoặc cho thuê khi chưa có văn bản chấp thuận của cơ quan chức năng. Theo Khoản 5, Điều 23 Qui chế quản lí sử dụng nhà chung cư (ban hành kèm theo Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD ngày 28/5/2008 của Bộ trưởng Bộ xây dựng) một trong những hành vi bị nghiêm cấm trong sử dụng nhà chung cư là: “Thay đổi kết cấu, thiết kế của phần sở hữu riêng hoặc phần sử dụng riêng (xây tường ngăn lên mặt sàn, di chuyển các trang thiết bị và hệ thống kĩ thuật gắn với phần sở hữu chung, đục phá căn hộ, cơi nới diện tích dưới mọi hình thức) … ”. Những dự án rơi vào trường hợp này sẽ gặp vấn đề khi hoàn công, làm giấy chủ quyền và không đảm bảo an toàn, tiện ích khi đưa vào sử dụng.

Bán bất động sản theo kiểu chung chủ (sổ chung) thực chất là một hành vi lừa đảo. Đây là hình thức người bán chiếm dụng vốn của người mua, nếu sau này người mua có nhu cầu làm sổ riêng thì người bán sẽ đòi thêm một số tiền hoặc không tách sổ được. Nếu người mua đưa thêm tiền thì chẳng khác nào “nộp mạng”, còn người mua kiện đòi tiền lại thì cũng thiệt thòi.

Bạn phải thận trọng những trường hợp giả danh chủ đầu tư nhưng thực chất chỉ là môi giới hoặc đầu tư thứ cấp. Vì ham lợi có người kí hợp đồng không đúng thẩm quyền. Về nguyên tắc, người đại diện pháp luật của chủ đầu tư kí tên trong hợp đồng mua bán là đúng thẩm quyền, mặt khác, theo qui định nếu bán dự án, căn hộ thì công ty được bán 20%, sàn giao dịch bán 80%. Các trường hợp khác phải có giấy ủy quyền hợp pháp. Bạn phải xem nội dung giấy ủy quyền để biết: Bên ủy quyền có hợp pháp hay không, nội dung ủy quyền là gì, thời hạn ủy quyền còn hiệu lực hay không … Nếu không thận trọng, hợp đồng kí không có hiệu lực thì sẽ ảnh hưởng quyền lợi về sau, nhất là khi xảy ra tranh chấp.

Khoản 1, Điều 28, Luật Kinh doanh bất động sản qui định: “Nhà, công trình xây dựng cho thuê phải là nhà, công trình xây dựng đã có sẵn”. Trường hợp làm trái, có thể bị xử phạt theo qui định tại Khoản 2, Điều 31, Nghị định 23/2009/ND-CP vì “Kinh doanh các bất động sản không đủ điều kiện hoặc không được phép đưa vào kinh doanh theo qui định”.

Thực tế, nhiều dự án chung cư chưa xây xong phần móng nhưng chủ đầu tư đã bán căn hộ, hoặc dự án còn chưa có giấy phép xây dựng nhưng chủ đầu tư đã cố tình xây trái phép để bán … Những trường hợp này, hợp đồng không có hiệu lực pháp lí. Ngoài ra, tình huống này cũng cho thấy uy tín và tài chính của chủ đầu tư có vấn đề thì họ mới bất chấp để làm trái pháp luật.

Nhiều chủ đầu tư phân lô bán đất nền trái phép, thậm chí dự án chưa đền bù giải tỏa xong, hạ tầng chưa hoàn chỉnh đã bán. Theo Khoản 7, Điều 4, Nghị định số 11/2013/NĐ-CP: “Ủy ban nhân dân cấp tỉnh qui định cụ thể những khu vực được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất đã được đầu tư hạ tầng cho người dân tự xây dựng nhà ở theo qui hoạch chi tiết của dự án đã được phê duyệt, sau khi có ý kiến thống nhất bằng văn bản của Bộ xây dựng”. Theo đó, một số dự án có thể được phân lô bán nền sau khi làm xong hạ tầng. Tuy nhiên, Nghị định này vẫn chưa có Thông tư hướng dẫn. Nhiều doanh nghiệp vì những khó khăn tài chính đã “chạy trước” Nghị định bán nền trái phép.

Ăn gian diện tích căn hộ cũng là một chiêu lừa đảo phổ biến. Khoản 2, Điều 21, Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 1/9/2010 hướng dẫn thi hành Nghị định số 71/2010/NĐ-CP nêu: “Diện tích sàn căn hộ mua bán (được xác định theo nguyên tắc tính kích thước thông thuỷ của căn hộ hoặc tính từ tim tường bao, tường ngăn chia các căn hộ)”. Như vậy chỉ có hai cách tính, chủ đầu tư tính cách nào thì phải nêu rõ trong hợp đồng. Thực tế, nhiều chủ đầu tư cố tình ăn gian, tính diện tích phủ bì, tính luôn phần cột, vách chịu lực, hộp gen vào diện tích căn hộ.

Ăn gian thuế GTGT là một thủ đoạn lừa đảo tinh vi. Nhiều hợp đồng mua bán ở các dự án bất động sản đều tính thuế GTGT 10% trên giá trị hợp đồng. Cách tính này không đúng qui định, ăn gian thuế GTGT của khách hàng. Thông tư số 06/2012/TT-BTC đã ghi rõ: “Đối với hoạt động kinh doanh bất động sản, giá tính thuế là giá chuyển nhượng bất động sản trừ (-) giá đất được trừ để tính thuế GTGT”. Đây là thủ đoạn chiếm dụng tiền của chủ đầu tư mà bạn cần để ý để không bị lừa.

Bạn nên xem kĩ điều kiện bất khả kháng. Đã có trường hợp dự án không thi công đúng tiến độ bị nhà nước thu hồi. Chủ đầu tư đã cho tình huống này vào hợp đồng là điều bất khả kháng, do vậy bạn hoàn toàn bất lợi vì không chịu nghiên cứu hợp đồng trước khi kí.

Giá trị hợp đồng đã bao gồm tiền sử dụng đất, các loại thuế, phí khác hay chưa? Bạn phải làm rõ ngay từ đầu để tránh tranh chấp về sau.

Bí quyết thứ sáu: Hạ tầng xã hội, kết nối giao thông

Theo kinh nghiệm của tôi thì ở đâu hạ tầng xã hội và kết nối giao thông sắp hình thành thì bất động sản ở đó sẽ tăng giá. Bạn nên đầu tư đón đầu ở những nơi có hạ tầng chuẩn bị hoặc đang kết nối vì tỉ suất sinh lợi sẽ cao. Tuy nhiên, cần phải tính toán thật kĩ thời gian “chờ” vì nếu đầu tư quá sớm có thể chính sách còn thay đổi hoặc bị rủi ro về vốn. Cái này hơi khó vì khi có người bán mà bạn không mua thì có người sẽ mua mất, khi bạn muốn mua chưa chắc có người bán. Cuộc sống bắt chúng ta phải lựa chọn, đôi khi bạn phải chấp nhận mất cái này để được cái khác.

Về lí thuyết, hạ tầng xã hội, kết nối giao thông phải hình thành trước thì dân cư mới tập trung về sau. Nếu có nhiều nơi có thể đầu tư thì nên ưu tiên bỏ tiền vào những nơi có giá trị đất cao hơn giá xây dựng, vì nơi đó có tốc độ đô thị hóa cao hơn (nghĩa là tiền bạn bỏ ra sẽ được nhân lên nhanh hơn). Nếu giá đất thấp hơn giá xây dựng thì quá trình thu hút dân cư rất chậm, nhưng nếu giá đất quá cao thì coi chừng giá đất đã bão hòa.

Nhớ năm nào quận 2, TP.HCM còn là bãi sình lầy, khi cầu Thủ Thiêm vừa xây xong giá đất liền tăng chóng mặt. Nhiều khu đất chỉ cần có chiếc cầu bắc qua là người dân bình thường nằm mơ cũng không chạm tay vào được. Tuy nhiên thông tin về cơ sở hạ tầng, kết nối giao thông thường bị bưng bít. Người dân chỉ biết khi đã có nhiều nhà đầu tư mua rồi. Không có tiền luôn chậm chân hơn người khác.

Bí quyết thứ bảy: Cộng đồng dân cư ở khu vực đó

Nên khảo sát kĩ bất động sản mình định mua nằm trong khu vực như thế nào, hàng xóm là ai … Hàng xóm của bạn mà không tốt (bất động sản nằm trong khu vực an ninh kém, nhiều tệ nạn …) thì bạn rất khó có cuộc sống bình yên. Có những vùng bạn không thể có cuộc sống tốt. Chính sách minh bạch, pháp luật nghiêm minh, cộng đồng văn minh, người dân hiền lành … là những nơi có thể dừng chân.

Bí quyết thứ tám: Đạt được nhiều mục đích trong tương lai

Một bất động sản giúp bạn đạt được nhiều mục đích trong cuộc sống (sang nhượng, cho thuê, buôn bán hay ở lại …) hẳn phải có giá trị hơn bất động sản chỉ mua để đó chờ giá lên thì bán. Có bao giờ bạn tự hỏi: Nếu giá không lên như dự đoán thì bạn sẽ làm gì? Bạn sẽ để bất động sản này cho ai khác khi bạn chết? Có bao giờ bạn dùng bất động sản này để kiếm đồng ra đồng vào khi nghỉ làm? … Đừng mua bất động sản chỉ vì gần chỗ làm hay chỉ vì một lí do nào khác. Tiền đầu tư phải được phát huy hết công suất. Chỉ khi nào bạn cho rằng quan điểm này đúng thì bạn mới có khả năng trở thành nhà đầu tư tài ba.

Chat Master (Anastar) - Tác giả cuốn sách Nghệ thuật kinh doanh nhà phố

>> Tham khảo thêm:

1) DỊCH VỤ VỀ NHÀ ĐẤT

2) Ý TƯỞNG KINH DOANH NHÀ PHỐ (SNYT 24)

3) Ý TƯỞNG CHO THUÊ MẶT BẰNG (SNYT 23)

4) Ý TƯỞNG CHO THUÊ CHỖ Ở (SNYT 22)